Es ist der Traum der meisten Deutschen: das Eigenheim. Man kann tun und lassen was man möchte und darüber hinaus ist es ein super Investment. Anstatt Jahrzehntelang seinem Vermieter Geld in den Rachen zu werfen, ist es doch sinnvoller, das Geld in sich selbst und sein Eigentum zu investieren. Oder?
Leider ist es oft nicht ganz so einfach. Auch wenn man überall hört, dass ein Eigenheim ein sinnvolles Investment ist, heißt das leider nicht, dass das so auch wirklich immer stimmt. Diese Meinung hat sich einfach so sehr in die Köpfe der meisten Menschen gebrannt, dass sie sie gar nicht mehr hinterfragen und einfach weitererzählen, ohne es jemals genau geprüft zu haben. Dass uns Banken und Bausparkassen das Eigenheim als tolle Geldanlage schmackhaft machen wollen dürfte auch klar sein, immerhin verdienen sie damit ihr Geld. Lass dich deshalb bitte nicht von irgendwelchen schönen Werbespots, oder Versprechen vermeintlicher „Berater“ locken, sondern prüfe selbst, ob dein Wunsch vom Eigenheim auch finanziell für dich sinnvoll ist, oder nicht.
Alles was du dazu brauchst ist gesunder Menschenverstand und Zugang zum Internet. Es gibt mittlerweile so viele tolle Rechner online, mit denen du ganz einfach prüfen kannst, wie sinnvoll dein Eigenheim finanziell wirklich ist. Wir nehmen dich aber auch gerne an die Hand und führen dich Schritt für Schritt durch die Berechnung, damit du am Ende auch genau weißt, was dein Traum Eigenheim finanziell für dich bedeutet. Zum Kurs „Kaufen vs. Mieten“ geht es HIER.
RECHENBEISPIEL
Wir haben hier mal beispielhaft ein Szenario gerechnet, das an die gängigen Preise im Rhein-Main Gebiet angelehnt ist.
Folgende Fakten nehmen wir an:
Rahmenbedingungen Kauf:
- Einfamilienhaus mit 120qm Wohnfläche
- 3.000€ Kaufpreis pro Quadratmeter, also Gesamtkaufpreis von 3.000€/qm*120qm= 360.000€. Dazu kommen 50.000€ für Renovierungen/Umgestaltungen = 410.000€
- Kaufnebenkosten 10% des Kaufpreises (6% Grunderwerbsteuer, ca. 2% Notar und Grundbuch, ca. 2% Makler), also 41.000€
- Instandhaltung Haus pro Jahr ca. 2% der Kaufpreissumme (410.000€*0,02=8.200€)
- Wertsteigerung Haus pro Jahr 2% des Kaufpreises (410.000€*0,02=8.200€)
- Verfügbares Eigenkapital: 100.000€
Rahmenbedingungen Miete:
- Mietwohnung mit 120qm Wohnfläche (vergleichbar zum Haus)
- Am Anfang 10€ Kaltmiete pro Quadratmeter, also Gesamtmiete von 1.200€/Monat
- 2% Mietsteigerung pro Jahr
Allgemeine Annahmen:
- Bauzinsen 3,7%
- Tilgung 2%
- Guthabenzinsen 4,0%
- Wohnnebenkosten werden sowohl beim Kauf, als auch beim Mieten vernachlässigt, da sie in beiden Szenarien gleichermaßen anfallen
Wenn wir zunächst das Szenario des Hauskaufs betrachten, so bleibt bei einem angenommenen Eigenkapital von 100.000€ folgende Summe, die finanziert werden muss:
Kaufpreis 360.000€
+ Kaufnebenkosten 41.000€
+ Renovierungskosten 50.000€
– Eigenkapital 100.000€
Zu finanzierende Summe 351.000€
Um vor dem Hauskauf zu bestimmen, wie hoch die monatliche Belastung für die Familie sein würde, gehen wir von 3,7% Bauzinsen und einer Tilgung von 2% für die finanzierende Summe, sowie jährlichen Instandhaltungskosten von 2% des Kaufpreises für das Haus aus. Es ergibt sich folgende jährliche Belastung:
Bauzinsen (3,7% von 351.000€) 12.987€
+ Tilgung (2% von 351.000€) 7.020€
+ Instandhaltung (2% von 410.000€) 8.200€
Gesamtbelastung pro Jahr 28.207€
Für den Hauskauf müssten pro Jahr also 28.207€ eingeplant werden (ohne Wohnnebenkosten), pro Monat also 2350,59€.
Wir nehmen deshalb an, dass unsere Beispielfamilie im Monat ein Budget von 2.350,59€ zum Wohnen zur Verfügung hat.
Betrachten wir nun das Szenario, in dem die Familie zur Miete wohnt, anstatt ein Haus zu kaufen.
Die Familie mietet im Durchschnitt des 40 Jahres-Zeitraums eine Mietwohnung mit 120qm Wohnfläche. Natürlich ist es in der Realität wohl realistischer, dass die Familie am Anfang mit kleinen Kindern die 120qm Wohnung mietet, im Alter aber dann vielleicht doch eher in eine kleinere und dafür behindertengerechte Wohnung zieht. Wir nehmen aber zu Zwecken der Vergleichbarkeit an, dass die gemietete Wohnung genau so groß ist, wie das zu kaufende Haus.
Bei einem Quadratmeterpreis von Anfangs 10€ pro Quadratmeter ergibt sich eine Gesamt-Kaltmiete von 1.200€ pro Monat. Wie auch schon beim Hauskauf vernachlässigen wir auch hier die monatlichen Nebenkosten, da diese mit den Nebenkosten im Hauskaufmodell vergleichbar sind.
Während im Hauskauf-Szenario die gesamten 2.350,59€, die die Familie zum Wohnen zur Verfügung hat, für die Bedienung des Kredits und Instandhaltung des Hauses aufgebraucht werden, bleib von den 2.350,59€ Wohngeld pro Monat eine Summe von 1.150,59€ übrig, wenn die monatliche Kaltmiete von 1.200€ bezahlt wurde (2.350,59€-1.200€=1.150,59€).
Wir gehen nun davon aus, dass im Miet-Szenario diese 1.150,59€ pro Monat investiert und zu einem Zinssatz von 4% angelegt werden. Realistisch dürften hier durchaus auch etwas höhere Renditen möglich sein (ETFs,Gold, uvm.), die 4% gab es Ende 2023/Anfang 2024 noch als gewöhnliches Fest- oder Tagesgeld, weshalb ich diesen Zinssatz als äußerst realistisch gewählt habe.
Über die nächsten 40 Jahre investiert die Familie jeden Monat das Geld, was nach Abzug der Kaltmiete von Ihrem Wohngeld übrig bleibt. Da die Kaltmiete pro Jahr um 2% steigt, fällt dieser Betrag über die Jahre monatlich etwas geringer aus.
Im Hauskaufmodell steckt die Familie das gesamte Wohnbudget neben der Instandhaltung in Ihren Kredit, um möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein. Sobald der Kredit abbezahlt ist (was im angenommenen Modell nach knapp 23 Jahren der Fall ist), legt die Familie ihr gesamtes Wohngeld zu 4% Zinsen an.
Über 40 Jahre summiert sich das monatliche Wohngeld von 2.350,59€ auf eine stattliche Summe von 1.128.283€. Dieses teilt sich in den beiden Szenarien „Kaufen“ und „Mieten“ wie folgt auf:


Kurz zusammengefasst ergibt sich damit also die folgende Gegenüberstellung:
Szenario Kaufen:
Verfügbares Einkommen zum Wohnen 1.128.283€
+Immobilienwert (inkl. Renovierungen) 410.000€
+Erhaltene Guthabenzinsen 68.853€
-Summe Instandhaltungskosten 328.000€
-Summe Kreditzinsen 206.172€
-Summe Tilgungszahlungen 351.000€
+ Wertsteigerung 495.296€ 1.217.260€
Szenario Mieten:
Verfügbares Einkommen zum Wohnen 1.128.283€
+ Anfangskapital 100.000€
– Summe Kaltmiete 869.789€
+ Erhaltene Guthabenzinsen 1.168.101€
1.526.595€
Im direkten Vergleich der beiden Szenarien ergibt sich in diesem Beispiel also ein finanzieller Vorteil für das Szenario Mieten.
Dieser liegt bei 1.526.595€-1.217.260 = 309.335€ über die gesamte Betrachtungszeit von 40 Jahren. Pro Jahr sind das 7.733€ und pro Monat 644€.
644€ pro Monat sind sehr viel Geld und es ist unserer Meinung nach deshalb sehr wichtig, diese Zahlen zu kennen, um eine Entscheidung treffen zu können, die man hinterher auch nicht bereut.
Natürlich gibt es neben dem finanziellen Aspekt noch ganz viele andere Punkte, die in die Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim hineinfliesen. Wir wollen hier deshalb keinenfalls prinzipiell vom Kauf eines Eigenheims abraten, sondern lediglich mit dem häufig vorherrschenden Irrtum aufräumen, dass ein Eigenheim IMMER eine gute Kapitalanlage ist.
Wir sind der Meinung, dass jede Kaufentscheidung ihre FÜR und WIDER hat, es geht nicht darum, alles nur aufgrund der Finanzen direkt abzulehnen. Es geht vielmehr darum, sich bewusst zu machen, was eine Entscheidung für die finanzielle Situation bedeutet und sich dann zu überlegen, ob die Vorteile überwiegen, oder nicht. Kurz gesagt, es geht darum, BEWUSSTE Entscheidungen zu treffen. Egal, ob es um das Eigenheim, oder um das belegte Brötchen morgens beim Bäcker geht.
Du möchtest wissen, ob dein Traum Eigenheim auch finanziell sinnvoll für dich ist? Im Kurs „Kaufen vs. Mieten“ bekommst du in nur einer Stunde alle Fakten, die du brauchst!